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“老旧城区改造项目,涉及老小区和棚户区一共42个,居民接近5万户,建筑面积超过7亿平米,总占地面积,算上街道和公园在内,接近1万亩。
规划上,资金投入达到347.8亿元。计划周期是4年。
单论资金投入,基本上不会有任何一家民营企业能独立吃得下。”
上面正在做项目分析的是霍志年本人,他讲的速度并不快,所讲的内容,实际上大部分在座的都知道是怎么回事儿。
“国字头的企业不干这种事儿,所以这是个很硬的骨头,如果吃下来,不仅出彩,而且能一举奠定公司在云省的地位。
也就是说,只要这个项目能在几年内搞定,我们等于是以后类似项目,大概率只有我们能做的下来了。
原规划是计划在4年的时间内完成拆迁改造工作,这对施工进度和资金稳定性的要求就更高了。
考虑到这些都是人居环境提升项目,我们投入的资金形成的影响以及对地方政绩的贡献,现任和下一任领导两边都要考虑,所以我们的计划是这样安排的。
签约必须是一揽子合同,但工程必须要分批分期,可以承诺在三年半的时间里完成。
不然我们自己的资金成本和沉淀成本会增加至少17个百分点。
如果集中资金优势和金融机构合作,加上政府的信誉保障,可以缩短我们回收资金的周期。
一般来说房地产项目最怕的就是资金链不稳定的问题,但我们并不存在这个问题。
此外,保证资金稳定性还有一个前提,那就是分片区执行的时候必须涵盖完整的小区,而不是洒水一样把钱投进所有的棚户区。
所以,我们建议跟政府谈具体操作的方式。
我们建议还是采用整体开发运营、项目捆绑分期建设这种模式。
这次的体量比较大,一般的民营企业不敢冒这么大的风险,尤其是流动资金不足的企业,资金成本他们就承担不起。
那么具体操作的过程,首先,政府拆迁收储资金的问题,按照云城房价以及规划的数额对比估算,我们认为规划上的资金投入数据是偏高的,而且虚高了5到7个百分点。
分析云城土地价格以及房价和物价因素,收储部分的资金应该不会超过40亿元,但如果我们集中资金搞三分之一或者四分之一就不需要那么多钱。
收储资金我们帮政府垫付解决,接下来是配套的建设了。
这部分包括了安置房、生活物资市场、街道、公园和绿化以及亮化等等,具体要看政府的要求是什么。
需要特别说明的是,仅仅是收储资金这部分,政府会把这个合作权拿出来招标的,这是第一次招标。
招标的内容应该约定了资金额度,拆迁安置工程这两大项。
这个我们应该是能拿下来的,因为愿意拿出来40亿元现金放在政府指定账户长达至少半年的企业,应该是不多的。
签约之后就是按照合同约定垫付拆迁收储需要的资金,当然,利息最后也是归政府所有,我们什么都拿不到的。
第二次招标,就是刚才说的所有的包括安置房、拆迁收储后的土地等等所有配套建设的项目打包招标。
这第二次招标,我们也必须中标。
因为第二次招标的土地和新建才是项目最大的利润来源。
不然就没多少利润了。
第二次招标的价格必然高于第一次,两次拍卖的差价,会被政府拿走一部分,不管用什么名目,都会被拿走一部分的。
我们第一次中标,就一定会争取第二次,所以上面找人找托抬价是肯定的了,这个必须要接受。
第一次中标之后,签合同的时候提出收储资金的使用周期,也就是要求政府必须明确土地收储完成的时间节点。
不管他们需要多少流程和手续让被收回的土地具备出让条件,这个时间都不能太长。
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